Règlement 2596 sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI)

Le 11 avril 2022, le conseil municipal de Côte Saint-Luc a adopté le premier projet de règlement 2596 « concernant les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI) », qui permet au conseil municipal d’autoriser un projet qui déroge aux règlements d’urbanisme de la Ville, sans qu’il soit nécessaire de modifier les normes applicables à la zone particulière ou à l’ensemble du territoire.  

Objectif  

Cette modification permettra au conseil municipal d’autoriser un projet qui déroge aux règlements d’urbanisme de la Ville, sans qu’il soit nécessaire de modifier les normes applicables à la zone particulière ou à l’ensemble du territoire.

Contexte  

Au fil des ans, des institutions religieuses ont été fondées dans des résidences privées pour répondre aux besoins des membres de notre communauté. Bien que ces résidences privées n’aient pas été zonées pour servir d’institutions religieuses, la Ville de Côte Saint-Luc a toléré ces congrégations et trouvé des solutions pratiques aux problèmes d’intégration au voisinage, comme le stationnement ou le bruit. Ces dernières années, un nombre grandissant de congrégations a été fondé, ce qui a incité la Ville à régler la question des usages non conformes. 

En pratique cela signifie que si une propriété est zonée pour usage résidentiel mais qu’elle est présentement utilisée comme lieu de culte, la Ville peut autoriser cet usage sans changer le zonage de la propriété. La propriété demeure résidentielle. Si la congrégation déménage à un autre emplacement, la Ville peut retirer l’autorisation d’usage et le nouveau propriétaire utilisera la propriété comme une résidence. 

La procédure d’approbation d’une demande de nouvel usage est très similaire à celui d’un rezonage. En résumé, grâce à une série d’étapes comprenant des pétitions officielles, la signature d’un registre et d’un possible référendum, les résidents qui habitent la zone concernée peuvent empêcher le changement d’usage d’une propriété résidentielle.  

Le conseil municipal a déposé un projet de règlement PCCMOI le 11 avril 2022, dans lequel sont précisées les zones où la Ville autorisera une demande de nouvel usage pour une propriété résidentielle. Le règlement ne permet pas automatiquement le nouvel usage; il crée simplement le mécanisme permettant aux demandeurs de présenter une demande. 

En créant ce mécanisme, la ville permet aux lieux de culte qui fonctionnent actuellement dans des maisons privées d’entamer le processus qui pourrait les amener à fonctionner conformément à la réglementation de zonage de la Ville. Dans l’éventualité où les lieux de culte ne souhaitent pas demander le nouvel usage ou ne sont pas en mesure d’obtenir le soutien nécessaire de la part des habitants de la zone concernée, la ville entame en même temps le processus de rezonage de certains emplacements commerciaux de la ville afin d’y permettre un usage religieux. 

Qu’est-ce qu’un PPCMOI ?
Un PPCMOI est un « projet particulier de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble ». Il s’agit d’un outil d’urbanisme qui permet d’autoriser un projet particulier sur un terrain ou dans un bâtiment, par exemple, pour un projet de construction ou d’agrandissement d’un bâtiment ou pour l’autorisation d’un usage.

Le PPCMOI permet notamment :

• D’encadrer des projets qui présentent des complexités particulières;
• D’évaluer les projets à partir de critères (alors que zonage permet d’évaluer les projets uniquement à partir de normes);
• D’imposer des conditions de réalisation du projet, par exemple, pour assurer sa compatibilité au milieu (ce qui n’est pas possible par le zonage);
• D’autoriser un projet pour un terrain ou bâtiment uniquement (alors que le zonage procède
  par zone);
• De soumettre le projet aux citoyens pour consultation et approbation.

Le PPCMOI s’applique ainsi à des projets qui ne sont pas autorisés par le zonage ou qui dérogent à certaines normes. Cela permet aux citoyens et au conseil municipal d’évaluer chacun des projets au cas par cas selon le contexte d’insertion et les enjeux particuliers. Pour en savoir davantage, nous vous invitons à consulter le site1 du ministère des Affaires municipales et de
l’Habitation (MAMH).

Quel est le but du PPCMOI pour Côte Saint-Luc ?
Considérant les enjeux d’insertion et d’acceptabilité sociale dans les milieux résidentiels, les lieux de culte (avec ou sans espace de rassemblement) et les lieux d’enseignement lié au culte et à la religion (avec ou sans hébergement des étudiants) sont assujettis à la procédure de PPCMOI. Plus précisément, si une personne souhaite réaliser l’un de ces usages dans les zones résidentielles RU-1, RU-21, RU-32, RU-42, RB-6, RB-7 ou RB-16, elle devra déposer une demande de PPCMOI et suivre la procédure applicable. Avant tout, le demandeur devra démontrer que le bâtiment est conforme aux normes de construction et de sécurité et qu’il pourra accueillir les usagers en toute sécurité.

Ces projets seront évalués à partir des critères énoncés au règlement, notamment (voir le règlement pour tous les critères applicables) :

• Le projet respecte les objectifs du plan d’urbanisme de la Ville;

• La compatibilité des occupations avec le milieu environnant résidentiel, par exemple : les activités qui se déroulent à l’intérieur du bâtiment, une évaluation de l’intensité des activités et la compatibilité des heures d’opération avec les heures normes associés à un milieu de vie résidentiel, la capacité de l’immeuble, les accès au bâtiment, les mesures d’atténuation pour préserver l’intimité des immeubles voisins;
• L’impact du projet sur la circulation automobile dans le secteur résidentiel et les mesures pour promouvoir l’utilisation des transports actifs ou collectifs;
• L’impact du projet pour la vocation résidentielle de l’immeuble, par exemple : le maintien du caractère architectural résidentiel, l’aménagement des cases de stationnement, les plantations et végétaux proposés, les mesures liées à l’affichage et à l’éclairage, etc.

Le conseil municipal, après avoir pris l’avis du comité consultatif d’urbanisme (CCU), pourra imposer toute condition, eu égard à sa compétence, pour l’exercice de l’usage et les travaux requis. Par exemple, il pourrait s’agir d’un nombre minimal ou maximal de cases de stationnement, des plantations pour assurer une intimité avec la propriété voisine, de limite quant au niveau sonore perçu à l’extérieur du bâtiment, etc.

Est-ce que les citoyens pourront être consultés ?
Oui, les citoyens seront consultés et faire part de leurs préoccupations et recommandations. De plus, les citoyens pourront voter dans le cadre d’un processus d’approbation référendaire, si nécessaire. En d’autres termes, si le projet n’est pas approuvé par les citoyens concernés en vertu de la loi (zone visée et zones contiguës), le projet ne pourra pas être réalisé et aucune autorisation ne sera délivrée par la Ville.

Regardez l’enregistrement de la consultation du 20 juin 2022